深圳“9·29”楼市新政之后第四个“日光盘”诞生。

12月14日，位于深圳龙华区的中建鹏宸云筑开盘，推出368套房，完成意向登记保证金冻结的客户达1587批。据乐有家研究中心消息，该项目开盘3.5小时即售罄，成为深圳今年的第五个“日光盘”。

不过《每日经济新闻》记者注意到，相比今年10月和11月，深圳楼市进入12月以来整体去化情况有所下滑。据深圳中原地产研究院数据，上周（12月2日—8日）深圳全市住宅成交套数和面积环比下滑均超过10%。

以深业集团旗下项目为例，位于南山区的深业世纪山谷·世家于12月8日开盘，推出住宅342套，当天销售约200套，去化率约58.5%；位于龙华的深业颐樾府三期于12月6日开盘，推出住宅246套，当天销售约100套，去化率约40%。

顶豪“倒挂王”开盘去化不足六成

深业集团当前在深圳的在售项目主要包括颐樾府、深业世纪山谷花园、上城学府、深业上林苑等，这些楼盘主要分布于龙华、南山、福田等区域。

如果从区域业绩贡献度来看，南山区排在前列。南山区属于深圳楼市限购区，新房销售均价普遍较高。安居客数据显示，截至今年12月，南山区新房销售均价为9.6万元/平方米，而深圳全市新房销售均价为5.7万元/平方米。

深业集团在南山区开发的项目包括深业云海湾、深业世纪山谷和深业鹤塘岭。其中，深业云海湾项目于去年6月24日开盘，当日去化98%，销售总额超百亿元。该项目的人才房部分于去年9月全部售罄。而深业鹤塘岭项目推出时还是深圳楼市较为火热的2020年，彼时该项目推出226套房源，吸引了超542批客户认购。

深业世纪山谷花园销售现场 图片来源：每经记者 陈荣浩摄

而近期深业集团加推入市的深业世纪山谷花园项目，一期于去年9月份开盘，毛坯房均价10.2万元/平方米。本次（12月8日）推出的二期（深业世纪山谷·世家）房源，备案价为12万元/平方米，折后均价约10.7万元/平方米。

从开盘当天的销售情况来看，此次推出的342套房源销售约200套，去化率约58.5%。

此前的12月10日，每经记者实地探访深业世纪山谷花园发现，该项目临近绿景白石洲项目，距离地铁29号线白石洲北站约200米。其中，该项目3栋A座和3栋B座达69层，是深圳南山区最高的住宅建筑之一，项目容积率为6.04。

与该项目一河之隔的另一侧是“南山科技园片区”，曾诞生包括华润城润玺、红树别院等顶级豪宅，上述项目目前的二手房挂牌价多在18万元/平方米以上。也正因如此，深业世纪山谷项目被不少业内人士称为深圳市场的顶豪“倒挂王”。

“因为深业世纪山谷是旧改项目，企业要考虑盈利，就只能把项目（楼层）尽可能做得高一点。”深圳房产中介小王向每经记者表示：“今年12月，南山区加推的项目比较多，整体去化压力比较大。虽然深业世纪山谷花园所处区位在南山区还不错，且有景观优势，但项目单价高、户型大导致上车门槛较高。”

深业世纪山谷花园所处位置 图片来源：百度地图

12月15日上午，深业世纪山谷世家一位置业顾问向记者介绍：“项目开盘到现在已经卖了七成多，233平方米、280平方米和386平方米三种户型中，280平方米户型已基本卖完，另两种户型还有少部分可选楼层房源。”

据克而瑞区域数据，今年前11月，深业集团以79.84亿元的权益销售金额在深圳区域排在第八位，年内热销项目包括深业上城学府、深业上林苑等。

每经记者注意到，近两年深业集团在深圳土拍市场相对低调，自去年6月底以14.41亿元拿下深圳北站的A811-0347宗地后，在深圳土拍中就鲜少看到其身影。据三季报，截至今年9月30日，深业集团实现营收76.14亿元，同比下滑25.4%；实现净利润亏损约12.46亿元，同比由盈转亏。

深圳新房市场销售热度有所下滑

临近年底，深圳各楼盘开始加快入市步伐。

以南山区为例，仅11月份就有赤湾琅玥湾佳园、四海名邸、山海丹华府、天源华府、深业世纪山谷花园先后拿到预售证。进入12月，又有缙樾府、地铁前海时代广场先后取得预售证。

不过据每经记者观察，相比今年10月和11月，深圳楼市进入12月以来整体去化情况有所下滑。据深圳中原地产研究院数据，上周深圳全市住宅成交1469套，环比下滑15.4%；成交面积14.9万平方米，环比下滑13.4%。

据每经记者梳理，12月第一周，深圳共有深业世纪山谷世家、深业颐樾府3期及中建观玥名邸三个项目入市，但开盘去化情况均不甚理想。

比如中建观玥名邸项目，今年10月19日首次开盘仅1.5小时即售罄，成为深圳今年第三个“日光盘”，但该项目在12月加推的147套房源中，去化率约六成。

再看深业集团12月6日开盘的深业颐樾府三期，此次共推出住宅246套，开盘当天销售约100套，去化率约40%，低于深业世纪山谷的去化率（约58.5%）。

“目前认购项目可享受备案价约九三折优惠，对购房者来说，30层以下房源性价比相对较高。”深业颐樾府项目一位置业顾问12月15日上午告诉每经记者，项目30层以下房源已经卖了近九成。

据每经记者观察，10月份堪称销售旺季，彼时大部分售楼处人气爆棚，中西部区域更是热度高涨。但从11月开始，深圳楼市区域分化现象逐渐显现，即使是南山这样的热门区域，新房销售也呈现出冷热不均态势。

数据来源：深圳市住房和城乡建设局（诸葛研究院整理）

如位于深圳蛇口的招商四海臻邸二期（备案名：四海名邸）于11月22日开盘，推出206套住宅，当天销售200套房源，去化率约97%。

而同属南山区，赤湾和南头的新盘去化情况却不尽如人意。如11月份拿到预售证的天源华府备案297套、山海丹华府备案419套、琅玥湾佳园370套，目前的网签备案率多在18.9%—24.5%之间。

注：从实际销售到网签存在一定时间差，一般实际销售数据要高于网签数据。